RA/StB/FAStR Dr. Jens Escher, KPMG AG, Düsseldorf
In der erbschaftsteuerlichen Beratungspraxis ist immer wieder festzustellen, dass der im Veräußerungsfall tatsächlich erzielbare Preis eines zum Nachlass gehörenden Gegenstands von der Finanzverwaltung nicht zwingend als Obergrenze der Bewertung angesehen wird. Diskussionen über den maßgeblichen "gemeinen Wert" ergeben sich besonders häufig, wenn zum Nachlass Anteile an geschlossenen Fonds (z. B. einem Immobilien- oder Private Equity-Fonds in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG) gehören. Zwei jüngere FG-Entscheidungen zeigen, dass sich die Frage einer Überbewertung auch bei Anteilen an offenen Fonds (offene Investmentvermögen i. S. d. § 1 Abs. 4 KAGB) stellen kann. FG-Urteile zur Bewertung offener Fonds
Das FG Hessen (Urteil vom 16. 02. 2016 – 1 K 1161/15, EFG 2016 S. 790, rkr. Geschlossene Fonds - Die Geldmarie. ) hatte über einen Fall zu entscheiden, in welchem zum steuerpflichtigen Nachlassvermögen Anteile an einem offenen Immobilienfonds gehörten, bei dem die Rücknahme der Anteile für einen Zeitraum von zwei Jahren, in welchen auch der Erbfall fiel, vom Fondsmanagement ausgesetzt war.
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Geschlossene Immobilienfonds wurden in Deutschland hauptsächlich in den 80er und 90er Jahren vornehmlich als Steuerstundungsmodelle mit Ausschüttungsperspektive im Rentenalter vertrieben, wobei die seinerzeit bei Fondsauflegung in Aussicht gestellten Renditeerwartungen häufig nicht eingetreten sind. Nach durchschnittlicher Haltedauer von 20 bis 30 Jahren wünschen sich nunmehr viele Anleger, ihre Anteile wieder veräußern zu können, was jedoch durch einen äußerst begrenzten Zweitmarkt erheblich erschwert wird. Wie Sie Ihre Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds verkaufen können - und das zu marktgerechten Preisen, erfahren Sie in diesem Artikel. Was sind geschlossene Immobilienfonds? Ein geschlossener Immobilienfonds ist ein Zusammenschluss von mehreren Anlegern zu einer Gesellschaft (idR. in Form einer KG oder GbR) zum Zwecke der Bewirtschaftung einer oder mehrerer Fondsimmobilien. Steuerliches ergebnis geschlossene fonds finden. Immobilienfonds können wiederum in verschiedene Asset Klassen unterteilt werden, wie z. B. in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Hotels, Einkaufszentren, Krankenhäuser, Kinos oder Pflegeheime.
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Was sind geschlossene Fonds? Über geschlossene Fonds beteiligt sich der Anleger an einem oder mehreren, i. d. R. vorher festgelegten Investitionsobjekten (wie z. B. Schiffen, Immobilien oder Private Equity Zielfonds). Das Investitionsvolumen ist meistens von vorn herein auf eine bestimmte Summe begrenzt, die mit Eigenkapital und Fremdkapital finanziert wird. Das Eigenkapital wird von mehreren Anlegern aufgebracht, die sich dafür an einer Kommanditgesellschaft (Fondsgesell-schaft) als Kommanditisten beteiligen. Daraus resultierend ist der Anleger wirtschaftlicher Mit-Eigentümer des Investitionsobjektes und am Gewinn und Verlust sowie den stillen Reserven der Fondsgesellschaft beteiligt. Die Haftung ist grundsätzlich auf die Höhe der Einlage begrenzt. Der Anleger partizipiert entsprechend seinem Anteil an den wirtschaftlichen und steuerlichen Ergebnissen des Investitionsobjektes, an dem er sich i. alleine hätte nicht beteiligen könnten. Sind alle Anteile der Fondsgesellschaft an Anleger platziert, wird der Fonds geschlossen, d. Geschlossene Fonds – MGR Vermögensberatung. h. der Anlegerkreis ist limitiert.
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Der Anleger ist mit dem Beitritt zum Fonds an die bei Auflage des Fonds festgelegte Laufzeit gebunden. Es steht dem Anleger allerdings frei, seinen Anteil zu verkaufen. Dies ist zum Beispiel über Zweitmarktbörsen für geschlossene Fonds möglich. Bei offenen Immobilienfonds gilt seit Inkrafttreten des KAGB eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Rückgabefrist von 12 Monaten. Die Möglichkeit der kurzfristigen Liquidierung der Anteile an einem offenen Immobilienfonds durch Rückgabe an die Kapitalverwaltungsgesellschaft besteht daher nicht. Für Altanleger, die ihre Anteile vor dem 22. Juli 2013 erworben haben, gibt es Ausnahmeregelungen. Steuerliches ergebnis geschlossene fonds de. Darüber hinaus findet für manche offene Immobilienfonds ein Börsenhandel statt. Insoweit ist auch eine Veräußerung über die Börse möglich. Haftung
Ein Kommanditist haftet persönlich gegenüber den Gläubigern des geschlossenen Fonds bis zur Höhe der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme. Früher entsprach die Haftsumme meist der vom Anleger zu leistenden Kapitaleinlage (Zeichnungssumme).
Zudem sind von derartigen Risiken insbesondere Gewerbe- und Büroimmobilien betroffen. 4. Steuerliches ergebnis geschlossene fonds et. Die Einnahmesituation über die gesamte Laufzeit der Fondsbeteiligung wurde vielfach von den seinerzeitigen Fondsinitiatoren viel zu optimistisch eingeschätzt, so dass die tatsächliche wirtschaftliche Entwicklung aufgrund der relativ statischen Ausgabenstruktur (insbesondere durch die vorgegebenen Zins- und Tilgungsleistungen) nicht die in den Prognoserechnungen aufgezeigten Perspektiven wiederspiegeln konnte. 5. Hohe Verwaltungskosten waren strukturell und anlagebedingt gewollt, da diese Kosten zu zusätzlichen Abschreibungen und somit zu steuerlichen Verlusten auf Ebene der Anleger führten. Allerdings wurden diese hohen Kostenpositionen größtenteils nicht den Fondsentwicklungen angepasst, wodurch das Betriebsergebnis der Fondsgesellschaften und damit denklogisch auch das Ergebnis für die Anleger geringer ausgefallen sind. Geschlossene Fonds: Steuerliche Behandlung
Sonderabschreibungen:
Die häufigsten Fondsgesellschaften konnten während der Errichtungsphase der Immobilie Sonderabschreibungen von zum Teil mehr als 50% der Gebäudeherstellungskosten in Anspruch nehmen.