Bei der Schätzung seien zunächst die Werte des Bodens und des Gebäudes gesondert zu ermitteln und die Anschaffungskosten sodann nach dem Verhältnis der Wertanteile aufzuteilen (Sachwertverfahren). Für diese Schätzung könne die WertV 1988 entsprechend herangezogen werden. Die WertV sieht das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren vor. Das Vergleichswertverfahren sei als Schätzungsmethode ungeeignet und widerspreche dem Gebot der Einzelbewertung. Der Senat verweist auf seine grundlegende Entscheidung vom 15. 1985, IX R 81/83, BStBl II 1985, 252. Danach sind die Vergleichswertmethode und auch das Ertragswertverfahren nur geeignet, die Eigentumswohnung als Einheit von Miteigentumsanteilen und Sondereigentum zu bewerten. Für die Aufteilung einheitlicher Anschaffungskosten in Grund und Boden und Gebäude verbleibt lediglich das Sachwertverfahren. Hinweis Nach der Entscheidung ist eine Einigung der Vertragsparteien über den Grundstücksanteil im Gesamtkaufpreis grundsätzlich der Aufteilung zugrunde zu legen.
Kaufpreis Immobilien Aufteilung Grund Und Boden 3
Nicht selten streiten sich Immobilieneigentümer nach Erwerb von Gebäuden mit den Finanzbehörden über die korrekte Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude. Weshalb kommt es darauf jedoch überhaupt an? Zum einen ist der auf das Gebäude entfallende Anteil des Kaufpreises die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Das bedeutet, dass ein bestimmter Anteil des Kaufpreises wegen der Abnutzung des Gebäudes jedes Jahr steuermindernd angesetzt werden kann, wenn das Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt wird. Auf der anderen Seite kann der Kaufpreisanteil, der auf den Grund und Boden entfällt, nicht abgeschrieben werden. Soweit also der Kaufpreis auf das Grundstück entfällt, hat dieser steuerlich keine Auswirkung. Dazu kommt, dass im Privatbereich keine Wertaufholung stattfindet und – nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren – Veräußerungsgewinne steuerfrei vereinnahmt werden können, so dass eine höhere Abschreibung während der Haltedauer eine echte Steuerentlastung darstellt, die auch beim Verkauf im Normalfall nicht zu einer Nachversteuerung führt.
Kaufpreis Immobilie Aufteilung Grund Und Boden
Heute muss der Steuerpflichtige damit rechnen das 80% des Immobilienkaufpreises auf den Bodenwert entfällt und damit nicht in die Abschreibungsbemessungsgrundlage fällt. Die Finanzverwaltung sah sich in der Vergangenheit häufigen Einsprüchen aufgrund Änderung der Abschreibungsbemessungsgrundlage ausgesetzt. Aus diesem Grund hat die Finanzverwaltung eine "Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)" veröffentlicht. Diese sehr sinnvolle Arbeitshilfe der Finanzverwaltung können Sie kostenlos hier einsehen:
Nur ergänzend sei folgendes hinzugefügt:
Beim Immobilienerwerb werden zur Ermittlung der Anschaffungskosten in der Finanzbuchführung einer Immobilie neben dem Kaufpreis für die Immobilie auch die Nebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten hinzugerechnet. Diese Anschaffungskosten werden aufgeteilt in Abschreibungsbemessungsgrundlage für das Gebäude (§ 7 Abs. 4 EStG) und in den Anteil für Grund und Boden. Der Anteil für den Grund und Boden ist nicht abzugsfähig und kann grundsätzlich nur beim Verkauf der Immobilie vom Veräußerungspreis in der Steuererklärung abgezogen werden.
Kaufpreis Immobilien Aufteilung Grund Und Boden 1
Je höher dabei der Anteil auf das Gebäude fällt, desto höher ist die Abschreibung. Und entsprechend der steuerliche Vorteil, da die Abschreibung die Steuerlast mindert. In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer in vielen Fällen leider nur einen Gesamtkaufpreis für den Erwerb des bebauten Grundstücks. Dadurch wird ein Aufteilen im Nachgang notwendig. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits bietet regelmäßig Diskussionsstoff mit der Finanzverwaltung. Käufer:innen ist in der Regel daran gelegen, einen möglichst hohen Kaufpreisanteil dem Gebäude zuzuordnen, um so die Anschaffungskosten im Wege der Abschreibung geltend machen zu können. Steigende Immobilienpreise Durch die immer höher steigenden Immobilienpreise speziell in Ballungsgebieten bekommt diese Thematik zusätzliche Bedeutung. Deshalb sollten Sie bereits im notariellen Kaufvertrag eine sachgerechte Aufteilung des Anschaffungspreises auf Gebäude sowie Grund und Boden vornehmen. Grundsätzlich ist der Aufteilung der Vertragsparteien dann zu folgen.
Was müssen Käufer beachten? "Käufer sollten schon beim Kauf eine Aufteilung vereinbaren", empfiehlt Dirnberger. Er rät Käufern und Verkäufern, dass sie den Kaufpreis nachvollziehbar zwischen Gebäude und Grundstück aufteilen. "Einen Grundstücksanteil von fünf Prozent in Städten wie Nürnberg, München oder Berlin wird kaum ein Finanzamt akzeptieren", sagt er. Rechenbeispiel: So wirkt sich die Kaufpreisaufteilung auf die Steuerlast aus
Ein Immobilienkäufer kauft ein Haus mit Garten für 500. 000 Euro. Das Haus vermietet er für 1. 000 Euro im Monat. Die Afa für den Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, kann er von seinen Mieteinnahmen über einen Zeitraum von 50 Jahren abziehen. Fall 1: Bei einem Gebäudeanteil von 60 Prozent des Kaufpreises beträgt die jährliche Afa 6. Diese zieht er von den 12. 000 Euro Mieteinnahmen ab. Somit muss er nur noch 6. 000 Euro als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Fall 2: Liegt der Anteil des Kaufpreises für das Gebäude bei 20 Prozent, dann beträgt die jährliche Afa nur 2.
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