Arbeitslosigkeit oder Insolvenz müssen offen gelegt werden
Anders stellt sich die Sachlage jedoch dar, wenn der Mieter im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses arbeitslos ist oder sich in der Insolvenz befindet. Diese Umstände sind offen zu legen. Dem Vermieter muss auch Gelegenheit gegeben werden, dem Verdacht auf "Mietnomaden" (Anmietung einer Wohnung ohne zahlungsfähig zu sein) nachgehen zu können. So sind auf dessen Nachfrage Erklärungen zu nachfolgenden Positionen wahrheitsgetreu abzugeben: Beruf, Alter, Bonität, Familienstand, Zahlungsfähigkeit, Einkommensverhältnisse, Pfändungen oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Auch sind Fragen zum letzten Mietverhältnis und der Anschrift durchaus zulässig. Achtung: Unzulässig hingegen sind Fragen nach Religionszugehörigkeit, Krankheiten, Vereins- oder Parteizugehörigkeiten, Vorstrafen oder Kinderwunsch. Nachmieter stellen: Welche Rechte haben Vermieter und Mieter?. Weiterführende Informationen dazu unter Mieterselbstauskunft vor Abschluss des Mietvertrages. Rechtsfolgen bei Verstoß gegen Informationspflichten
Sollte der Vermieter gegen eine ihm obliegende Aufklärungspflicht verstoßen haben, macht er sich schadensersatzpflichtig (§§ 311a, 241 Abs. 2, 280, 282 BGB).
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Die Klausel ist insbesondere bei solchen Verträgen sinnvoll, die eine feste Laufzeit ( Zeitmietvertrag) oder einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss festlegen. Vermieter stellt sich vor 1. Enthält der Vertrag keine Nachmieterklausel, steht es dem Mieter rechtlich nicht zu, das Mietverhältnis durch das Stellen eines Nachmieters frühzeitig zu beenden und so die vereinbarte Kündigungsfrist zu verkürzen. Neben der vertraglichen Vereinbarung kann auch ein sogenanntes "berechtigtes Interesse" des Mieters den Vermieter dazu zwingen, einen geeigneten Nachmieter zu akzeptieren. Zu den triftigen Gründen zählen folgende Härtefalle:
ein Kind ist unterwegs und die Wohnung wird zu klein für die wachsende Familie
der Mieter wird zum Pflegefall und muss gesundheitsbedingt in ein Pflege- oder Altersheim ziehen
der Mieter muss beruflich den Wohnort wechseln
Bei wirksamer Nachmieterklausel: Ein Ersatzmieter reicht aus
B ei einer wirksamen Nachmieterklausel muss der Mieter nicht wie häufig angenommen höchstens drei Kandidaten als Nachmieter vorschlagen, um seine Pflicht zu erfüllen.
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Ein potenzieller Ersatzmieter reicht bereits aus. Dieser muss allerdings die geltenden Anforderungen an einen Nachmieter erfüllen. Nachmieterklausel: Nicht jeder Kandidat ist geeignet und zumutbar
Steht im Mietvertrag schwarz auf weiß, dass der Mieter einen Nachmieter vorschlagen kann, muss der Vermieter bereits den ersten präsentierten Kandidaten als neuen Mieter akzeptieren. Voraussetzung:
Dieser ist als Ersatzmieter geeignet und dem Vermieter zumutbar. So muss der Nachmieter in etwa derselben Einkommensklasse angehören wie der gegenwärtige Mieter, damit sich das Risiko eines Mietausfalls durch den Mieterwechsel nicht erhöht. Zudem ist der Ersatzmieter gezwungen, die Wohnung oder das Haus zu den gleichen Bedingungen anzumieten wie sein Vorgänger. Einige Kandidaten muss ein Eigentümer jedoch auch dann nicht als Nachmieter abnicken. Vermieter stellt sich vor ab. Er ist weder verpflichtet, einen nachweislich zahlungsfaulen Ersatzmieter zu dulden, noch einen kriminellen. Auch wenn der Interessent mit genehmigungspflichtigen Haustieren wie Vogelspinnen, Würge- oder Giftschlangen einziehen möchte oder nur eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis in Deutschland besitzt, darf der Vermieter diesen ablehnen.
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Zusätzlich unterstützen wir Vermieter in Deutschland mit unseren digitalen Produkten: In unserem Downloadbereich können Sie u. a. Formular-Mietverträge für unterschiedliche Mietverhältnisse (z. B. Wohnraummietvertrag, Gewerberaummietvertrag, Untermiete, Mietvertrag für vorübergehenden Gebrauch), Übergabeprotokolle, Mieterhöhungsverlangen oder Kündigungsschreiben ganz einfach für Ihren täglichen Gebrauch herunterladen. Neuer vermieter stellt sich vor. Unser E-Book " Erfolgreich vermieten " gibt Anfängern, Eigenvermietern, angehenden Profis, Verwaltern und am Mietrecht interessierten Vermietern eine ausführliche Grundlage, um die umfangreichen und anspruchsvollen Themen des Mietverhältnisses aus rechtlicher Sicht bewerten und entsprechend handeln zu können. Auf unserem VermieterVerein Blog berichten wir nicht nur regelmäßig über Neuerungen im Mietrecht, sondern unsere Experten beantworten Ihnen darüber hinaus in übersichtlichen und leicht lesbaren Artikeln häufig auftretende Vermieterfragen. In unser BGH-Urteilsübersicht zum Mietrecht haben wir Ihnen alle wichtigen mietrechtlichen Entscheidungen inklusive übersichtlicher Ampel-Indikation zur Vermieterfreundlichkeit des jeweiligen Urteils zusammengefasst.
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Auch müssen die Angaben, die der Vermieter dem Mieter gegenüber macht, zutreffend sein (Siehe: BGH NJW-RR 1997, 144). Vorvertragliche Aufklärungspflicht des Vermieters
Sollte dem Vermieter jedoch erkennbar sein, dass spezielle Umstände in Bezug auf die Mietsache für den Mieter von besonderer Bedeutung im Hinblick auf den Abschluss des Mietvertrages sind, trifft den Vermieter ausnahmsweise eine vorvertragliche Aufklärungspflicht. Dies kann der Mieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB erwarten. Der Grundsatz von Treu und Glauben gilt für den gesamten Rechtsverkehr. Danach sind die Vertragsparteien verpflichtet, auf den anderen und seine Interessen Rücksicht zu nehmen und sich redlich und loyal zu verhalten. Beispiel: Bei einer drohenden Zwangsversteigerung muss der Vermieter den potentiellen Mieter auf diesen Umstand ungefragt ausdrücklich hinweisen. Tipps für Vermieter - Vermietertipps. Informationspflichten des Mieters
Fordert der Vermieter vom zukünftigen Mieter keine Selbstauskunft, besteht keine Verpflichtung des Mieters dem Vermieter gegenüber ungefragt seine persönlichen Verhältnisse (betreffend Familie, Eigentum, Vermögen etc. ) offen zu legen (siehe: BVerfG NJW 1991, 2411, 2412).
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Gegen eine solche Auskunftspflicht spricht, dass der Mieter selbst belegen kann, dass er seinen Zahlungsverpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen ist. Er könnte etwa eine Quittung seines früheren Vermieters über alle eingegangenen Mietzahlungen vorlegen. Darüber hinaus kann dem Vermieter nach Auffassung des BGH nicht zugemutet werden, dass er sich sofort dazu äußert, ob der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist. Denn hierzu muss der Vermieter erst einmal überprüfen, inwieweit bei der Beendigung des Mietverhältnisses noch offene Forderungen bestanden haben. Berlin: Vermieter lässt Haus verkommen – und ist nicht erreichbar | STERN.de. Verpflichtung kann sich aus dem Mietvertrag ergeben Anders sieht das nur dann aus, wenn sich der bisherige Vermieter im Mietvertrag zum Ausstellen einer Vorvermieterbescheinigung verpflichtet hat. Dem muss er auch Verlangen des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses auch nachkommen. Wie sollen sich Mieter bei einer Weigerung des Vermieters verhalten? Wer als Mieter auf Wohnungssuche ist, sollte zunächst einmal mit dem potenziellen Vermieter reden und ihn darauf hinweisen, dass er seinen früheren Vermieter nicht zum Ausstellen einer Vorvermieterbescheinigung zwingen kann.
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