Die Klausel "Dach und Fach" ist nicht gesetzlich definiert. Gleichwohl hat er sich im Laufe der Zeit im Mietrecht etabliert und kann mittlerweile als Rechtsbegriff angesehen werden. Unter "Dach und Fach" versteht man die "äußere Hülle" eines Gebäudes. Dies beinhaltet die Dachflächen, die Fassade einschließlich der Außenseite der Fenster und der Eingangstür sowie die tragenden Teile eines Gebäudes (Pfeiler, Träger usw. ). In Gewerbemietverträgen sind "Dach und Fach-Klauseln" gebräuchlich. Regelmäßig sind sie so ausgestaltet, dass der Vermieter hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung von "Dach und Fach" zuständig ist und diese Aufgaben im Übrigen zum Pflichtenkreis des Mieters rechnen. David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
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In diesem Fall soll der Geschäftsraummieter jedenfalls nicht für die Instandsetzung von Gebäudeteilen, die aufgrund von umweltbedingtem Verschleiß oder Alterung nicht mehr reparabel sind, verantwortlich sein (OLG Brandenburg, ZMR 03, 909). Für den Leser dürfte bereits danach ersichtlich sein, dass vor der Unterzeichnung von Gewerbemietverträgen beiderseitig eine sorgfältige anwaltliche Überprüfung eigentlich zwingend erforderlich ist. Aus der Sicht des Vermieters sollte der Begriff "Dach und Fach" allerdings von vornherein vermieden werden. So haben einige Gerichte dahingehende Vermieteransprüche bereits wegen der Intransparenz dieses an sich unbestimmmten Rechtsbegriffes verneint.
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Etwaige Schäden und alle erforderlichen Reparaturen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. 2. Für die angemieteten Flächen beschränkt sich die Instandhaltung des Vermieters auf Reparaturen an Dach und Fach (äußere Unterhaltung). Alle übrigen Reparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Dies gilt auch für alle Abschlüsse des Mietgegenstandes nach außen, wie Fenster und Türen, Brandtore, Rauchklappen etc.
Ist eine Reparatur im Einzelfall nicht möglich oder wirtschaftlich nicht sinnvoll, besteht keine Pflicht des Mieters zu Ersatzbeschaffung. Dies ist Sache des Vermieters, sofern die Erforderlichkeit einer Ersatzbeschaffung nicht durch mangelhafte Wartung oder Unterhaltung des Mieters, oder durch schuldhaftes Handeln oder Unterlassen des Mieters verursacht wurde. Die Gesamtbelastung des Mieters für Reparaturen aller Art darf einen Betrag von jährlich 1 Monatsmiete nicht übersteigen, berechnet aus dem Durchschnitt von drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren.
| 09. 07. 2018 11:15 | Preis: ***, 00 € | Vertragsrecht
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Zusammenfassung: Übertragung von Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache auf den Mieter
Seit Jahren habe ich ein Objekt an eine Firma gewerblich vermietet. Der Mietvertrag wurde sowohl von mir wie auch von der Gegenseite (vom Syndikus) rechtlich überprüft. Es wurden mehrfach Änderungen am Entwurf vorgenommen enthält folgende Klausel in der Anlage zum Mietvertrag, die individuell diskutiert und besprochen war:
"Die Mieterin übernimmt im und am Gebäude alle innen und außen anfallenden erforderlichen Reparaturen, Umbauten, Anstriche, Renovierungs- und Wartungsarbeiten sach- und fachgerecht in eigener Verantwortung, auf eigene Kosten. " Nun beginnt nach 10 Jahren am Dachrand ein Balken zu Faulen wegen laufender Berührung mit Nässe vom Dach her. Er muß früher oder später ausgetauscht werden. Ich bin der Meinung das dies Sache der Mieterin ist. Von Mieterseite wird nun argumentiert:
"Bei diesem Mangel handelt es sich um einen Dach - und Fachmangel, den wir in Ihrer Zuständigkeit sehen".