Der Gebäudewert wurde nur mit einem Bruchteil des realen Wertes berücksichtigt. Im Urteilsfall betrug der Kaufpreisanteil für das Gebäude laut notariellem Vertrag 81, 81%, das Finanzamt berücksichtigte nur 30, 9%. Nur hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 21. 07. 2020 – IX R 26/19, veröffentlicht am 26. 11. Kaufpreis immobilien aufteilung grund und boden 2. 2020 dieser Praxis eine Absage erteilt. Die Arbeitshilfe in ihrer jetzigen Gestalt darf nicht mehr verwendet werden, weil sie insbesondere Orts- und Regionalisierungsfaktoren nicht oder nicht ausreichend berücksichtige. Diese führen gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten und bei hochwertigen Objekten oder sanierten Altbauten zu einem unverhältnismäßig hohen Anteil des Grund und Bodens und sehr niedrigen Gebäudewerten. Mit der Entscheidung des BFH ist die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zukünftig nicht unbedingt obsolet. Vielmehr ist zu erwarten, dass eine Anpassung an die Anforderungen des BFH erfolgen wird. Sollte auch die zukünftige geänderte Arbeitshilfe die Realität nur unzureichend abbilden, bleibt noch die Möglichkeit der Einholung eines Sachverständigengutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
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Begründung des BMF-Urteils vom 21. Juli 2020 Die durch das BMF bereitgestellte Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück entspricht nicht der von der Rechtsprechung geforderten Aufteilung nach den realen Verkehrswerten/Teilwerten von Grund und Boden und Gebäude. Dies ist unter anderem dadurch begründet, dass die Arbeitshilfe die zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren begrenzt hat. Auch werden keine sogenannten Orts- oder Regionalisierungsfaktoren sowie lokale Gegebenheiten der Immobilie in der Arbeitshilfe berücksichtigt. Dies führt bei der Ermittlung des Gebäudewerts insbesondere in Großstädten wie beispielsweise München mit im Landesvergleich sehr hohen Bodenrichtwerten zu einem überproportionalen Anteil des Grund und Bodens gegenüber weniger stark ausgeprägten Ballungsgebieten. Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäuden. Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäuden – ein Praxishinweis Die Entscheidung ist aus Sicht der Praxis sehr positiv.
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Das Gericht hat dem vereinfachten Verfahren der Finanzverwaltung eine Absage erteilt und erkennt generell die Aufteilung in Kaufverträgen an. Allerdings müssen die dort festgelegten Beträge auch marktüblich sein. Der Fall wurde zur höchstrichterlichen Entscheidung an den Bundesfinanzhof weitergegeben und es bleibt abzuwarten, ob hier eine Bestätigung erfolgt. Neues Urteil des Bundesfinanzhofs
Die vertragliche Aufteilung eines Immobilienkaufpreises durch die Kaufparteien in einen Anteil für das Gebäude und in einen Anteil für das Grundstück ist grundsätzlich zulässig. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die Aufteilung nur zum Schein getroffen wurde oder einen Gestaltungsmissbrauch darstellt oder wenn sie die realen Wertverhältnisse verfehlt und deshalb wirtschaftlich nicht haltbar ist. Kaufpreis: Aufteilung bei Grundstücken - Steuerberater Andreas Schollmeier. Hintergrund: Der Kaufpreis für eine vermietete oder betrieblich genutzte Immobilie muss für steuerliche Zwecke aufgeteilt werden. Ein Immobilienkaufpreis kann nämlich nur insoweit abgeschrieben werden, als er auf das abnutzbare Gebäude entfällt.
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Beim Kauf eines bebauten Grundstücks, das Sie anschließend vermieten, wird in der Praxis häufig ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Dann stehen Sie als Erwerber bzw. Datenportal des BMF - Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung). wir als Ihr steuerlicher Berater vor dem Problem, diesen auf das Gebäude (denn dieses kann steuerlich abgeschrieben werden) und den Grund und Boden aufzuteilen (dieser ist steuerlich nicht abschreibbar). Die Finanzverwaltung hat hierzu ein vereinfachtes Verfahren entwickelt, das unter dem Strich für keine Vereinfachung sorgt, sondern im Sinne des Fiskus in den meisten Fällen dazu beiträgt, Ihr Abschreibungsvolumen zu reduzieren, da es in sehr vielen Fällen den Gebäudeanteil sehr niedrig ausweist, so dass Sie in Folge nur geringe AfA-Beträge als Werbungskosten nutzen können. Aus diesem Grunde ist es ratsam, bereits im Kaufvertrag der Immobilie den Kaufpreis für das Gebäude und den Grund und Boden separat auszuweisen. Ganz wichtig ist hier aber auch, dass nachvollziehbare marktübliche Werte zum Ansatz kommen. Das Finanzamt vermutet zwar hier immer, dass die Aufteilung nicht korrekt ist und nur aus steuerlichen Gründen so gewählt wurde, aber die Steuerpflichtigen bekommen Unterstützung vom Finanzgericht Berlin-Brandenburg.
Der vor allem in Ballungszentren relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bliebe unberücksichtigt. Das Finanzgericht hätte deshalb bei einer streitigen Grundstücksbewertung ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen müssen. Das könnte Sie auch interessieren: Bleirohre: Sachmangel beim Hausverkauf Risse im gekauften Haus Hausverkauf: Nur kurzfristig vermietet – keine Steuerpflicht
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