Bei einem Immobilienleasingvertrag kann die Instandhaltung des gesamten Gebäudes im Wege von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch sogenannte "Dach und Fach"-Klauseln wirksam auf den Leasingnehmer übertragen werden. Eine derartige Vereinbarung ist – anders als bei einem Mietvertrag – wirksam und benachteiligt den Leasingnehmer nicht unangemessen. Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sind nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dabei sind im Rahmen der Inhaltskontrolle auf der Grundlage einer generalisierenden Betrachtungsweise Art und Gegenstand, Zweck und besondere Eigenart des jeweiligen Vertrags zu berücksichtigen. Auf Leasingverträge sind zwar in erster Linie die mietrechtlichen Vorschriften (§ 535 ff. BGB) anzuwenden.
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Dach und Fach bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft für die Instandhaltung der Gebäudeteile die unter das Dach und Fach fallen zuständig ist. Dach bezeichnet hierbei: das Dach, inklusive der tragenden Konstruktion, Eindeckung, Dachrinnen, etc.
Fach bezeichnet hierbei: die äußere Gebäudehülle (Fenster, Fassade, etc. ) sowie die tragende Konstruktion (tragende Wände) und die in den Wänden verbauten Installationen (Rohrleistungssysteme, Elektroanlagen, etc. ). Was genau unter Dach und Fach fällt, regelt der geschlossene Pachtvertrag zwischen Eigentümer und Betreiber.
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Letztlich kann man unter "Dach und Fach" auch "Wohnung und Gebäude" verstehen
Dagegen geht das OLG Hamm mit Urteil vom 27. 04. 1988, Aktenzeichen 30 U 16/88, mit seinem Verständnis der Formulierung etwas weiter:
"Der Begriff Dach und Fach ist allerdings nicht sehr klar umrissen. Es handelt sich um eine alte Wendung. (vgl. Künßberg, Deutsches Rechtswörterbuch, Bände 2 und 3, 1932 bis 1938; Grimm, Deutsches Wörterbuch, Bände 2 und 3, 1860, 1862; jeweils zu den Stichwörtern "Dach und Fach"), deren genauer Sinn vor allem wegen des mehrdeutigen Wortes "Fach" nicht leicht zu bestimmen ist. Etymologisch scheint das Wort mit "Fangen" zusammenzuhängen (Grimm a. a. O., Stichwort Fach, vor Ziffer 1), was für Umfangen, Einfassung, Abgrenzung als ursprüngliche Bedeutung sprechen könnte. Als architektonischer Begriff bezeichnet es neben "Wand, Mauer, Abteilung in Häusern" (Grimm a. O., Stichwort Fach, Ziffer 4) auch das Fachwerksgebälk der Wände und sowohl die leeren Räume dazwischen als auch die Füllung.
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In einer formularmäßigen Vereinbarung sollte allenfalls der durch den Mietgebrauch verursachte Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwand im Inneren der Räumlichkeiten auf den Mieter übertragen und durch Dritte verursachte Schäden ausgeschlossen werden. Eine formularmäßige Übertragung setzt ferner voraus, dass das Mietobjekt bei Übergabe an den Mieter im einwandfreien Zustand war und der Mieter nicht verpflichtet werden kann, anfängliche Mängel zu beseitigen. Da eine Klausel "Dach und Fach" inhaltlich sehr unbestimmt ist, ist empfehlenswert, sie im Detail auszuformulieren und die zu übertragenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen konkret zu beschreiben. Andernfalls riskieren die Parteien, dass sie im Streitfall für nichtig erklärt wird. Im Sinne des neuen BGH-Urteils (Az. XII ZR 158/01) sollte der dem Mieter übertragene Kostenaufwand der Höhe nach begrenzt werden. Als Orientierungshilfe sind 10 Prozent der Jahreskaltmiete dienlich.
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Gewerbemietrecht Instandhaltung
Nach der gesetzlichen Grundregel ist der Vermieter u. a. für Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich (§535 Absatz 1 BGB). Diese Pflicht wird jedoch meist auf den Mieter abgewälzt. Der Mieter muss daher wissen, was auf ihn zukommt. Instandhaltung Die Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ergriffen werden müssen, um die aufgrund Abnutzung, Gebrauch, Alterung oder Witterungseinflüssen entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen. Auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist unter diesen Begriff zu fassen. Die DIN 31 051 gibt eine Definition für den Begriff "Instandhaltung". Diese Definition ist nach überwiegender Meinung nach nicht im Mietrecht anzuwenden. Sollte dies dennoch der Fall sein, müssen die oben genannten Grundsätze zur Auslegung heran gezogen werden. Instandsetzung Unter der Instandsetzung sind Maßnhamen zu verstehen, die Schäden beseitigen und den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache wiederherstellen.
600 Euro im Kalenderjahr. Darüber hinausgehende Reparaturen fallen dem Vermieter zur Last. " … 5. Instandsetzungsklausel Über die Kleinreparaturklausel hinaus kann der Mieter auch weitergehend zur Instandsetzung verpflichtet werden. … "Der Mieter übernimmt auf eigene Kosten die Instandsetzung, Wartung und Pflege des Mietgegenstandes einschließlich aller mietvertraglich eingeschlossenen Einrichtungen und Einbauten. Die Instandsetzung erfasst auch die Kosten des Austauschs von Verschleißteilen (+ Definition von in Betracht kommenden Verschleißteilen). " … … "Soweit Instandsetzungen Schäden betreffen, die nicht durch den Mietgebrauch des Mieters entstanden sind oder nicht seiner Risikosphäre zuzuordnen sind, gehen diese Kosten zu Lasten des Vermieters. " … …"Der Mieter trägt das Glasbruchrisiko. Reparaturklausel für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen … "Der Vermieter ist berechtigt, die anlässlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen und für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsanlagen anfallenden Kosten je Kalenderjahr anteilig auf den Mieter maximal bis zur Höhe von einer Nettomonatsmiete ohne Umsatzsteuer umzulegen.
Ich bin Mieterin eines Ladengeschäftes. Dort wurde vor einiger Zeit erfolglos versucht, gewaltsam in die Ladenräume zu gelangen. Dabei zerstörten die Täter eine massive Brandschutztür nebst Zarge (also nicht die Ladeneingangstür). Die betroffene Tür liegt im Treppenhaus des eigentlich stets geschlossen zu haltenden Wohn- und Geschäftshauses. Die Schäden waren so massiv, das die komplette Tür sowie die Türzarge getauscht werden mussten, eine Reparatur war nicht möglich. Die Abwicklung bzw. die Beauftragung zur Beseitigung des Schadens übernahm komplett die HAUSVERWALTUNG, diese bezahlte dann auch die Rechnung des beauftragten Unternehmens. Der EIGENTÜMER will nun im Nachgang diese Kosten auf mich abwälzen (er nennt das "Weiterbelastung"). Die Kosten liegen etwa beim 5-fachen einer Monatsmiete. Der Vermieter beruft sich dabei auf den Mietvertrag, aus dem ich im folgenden den relevanten Paragraphen § 17 zitiere:
1. Dem Mieter obliegt die Instandhaltung und die Reparaturen des Mietobjektes und des Mietgegenstandes.
08. 2009 - 17:12:03 Wohnort: Westerwald
von everard » 11. 2014 - 12:20:44
Glück Auf, Danke für die schnellen Antworten. Zurück zu Österreich
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von Lauser » 04. 2014 - 14:24:21
Hallo everad, eine Alternative wäre auch die beiden Tunnel zu umfahren. Wir sind mit unserem Womo schon einige Male über den Tauernpass und den Katschbergpass gefahren. Brenner videomaut wohnwagen marine lautsprecher. Damals gab es ja nur eine Röhre und es war meist Stau. Der Tauernpass ist auch überhaupt kein Problem, der Katschberg hat einige starke Steigungen und Gefälle. Aber machbar und Landschaftlich sehr schön. Der Zeitverlust beträgt bei freiem Tunnel etwa eine Stunde. Falls Stau sein sollte spart man sogar. Hängt davon ab, wann ihr fahrt. Viele Grüße und allzeit gute Fahrt
Grüße aus dem Westerwald und allen allzeit gute Fahrt our (mobil)home is our castle
Lauser
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