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AG Neumarkt, Urteil v. 20. 08. 2015, Az. Wiederholungsversammlung (WEMoG) | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe. 4 C 5/14 WEG
Ein Wohnungseigentümer kann die Eigentümerversammlung verlassen, selbst dann, wenn er für mehrere andere Eigentümer vertretungsbefugt ist und sein Verlassen die Beschlussunfähigkeit der Versammlung herbeiführt. Eine spätere Beschlussanfechtung kann er dennoch auf die selbst herbeigeführte, fehlende Beschlussfähigkeit stützen. In dem vor dem AG Neumarkt entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten, weil die Versammlung nicht mehr beschlussfähig gewesen sei. Zuvor hatte er die Versammlung nach Abhandlung einiger Tagesordnungspunkte verlassen. Da er mit Vollmachten für fünf weitere Eigentümer ausgestattet gewesen war, führte sein Verlassen dazu, dass die für die Beschlussfähigkeit geforderte Mindestanzahl an anwesenden und vertretenen Eigentümern nicht erreicht wurde. Der Ansicht der übrigen Eigentümer, dass das Verlassen ein Boykott der Versammlung sei und im Widerspruch zu einer Treuepflicht des Eigentümers stünde, folgte das Amtsgericht nicht.
- Die Eigentümerversammlung - Nach der Reform des WEG -
- Wiederholungsversammlung (WEMoG) | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
- Beschlussunfähigkeit: Eigentümer verlässt Eigentümerversammlung – Infoportal für Wohnungseigentümer
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2 Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Die Präsenz-Eigentümerversammlung darf nicht durch Beschlußfassung ausgeschlossen werden. Eigentümer müssen auch zukünftig die Möglichkeit haben, perönlich an einer Versammlung teilzunehmen. Vor der praktischen Umsetzung zur Teilnahme einzelner Teilnehmer in elektronischer Form steht ein Beschluss. Hier sollte geklärt werden:
Welche Rechte dürfen die virtuellen Teilnehmer ausüben (Keine Vollmachtsausübung? Kein Stimmrecht? ) Über welche Software soll die virtuelle Teilnahme möglich sein? Browserbasierte Tools? Nur die gute alte Telefonkonferenz? Die Gemeinschaft muss sich auf ein System einigen, in der Regel wird es das System sein, das die Verwaltung - wenn überhaupt - zur Verfügung stellt. Leistungsfähige Tools kosten Geld. Weg beschlussfähigkeit versammlung. Wer zahlt, wenn die Verwaltung dies als gesondert zu zahlende Leistung sieht - was auch ihr gutes Recht ist.
Sie kann aber nicht nachträglich per Mehrheitsbeschluss beschlossen werden. Hierfür wäre vielmehr eine Vereinbarung im gegenseitigen Einvernehmen erforderlich, mit der auch die Gemeinschaftsordnung abgeändert werden müsste. Im Übrigen ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, sich durch eine frei wählbare dritte Person in der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen. In der Gemeinschaftsordnung kann bestimmt sein, dass nur bestimmte Personen, wie etwa Miteigentümer, Ehepartner oder Familienangehörige, aber auch Rechtsanwälte oder Steuerberater, vertretungsberechtigt sind. Die Vollmacht kann formlos, also auch mündlich erfolgen, sollte aber möglichst schriftlich dokumentiert werden. Die Eigentümerversammlung - Nach der Reform des WEG -. Die an der Versammlung teilnehmenden Wohnungseigentümer haben das Recht, eine Vollmacht zu überprüfen. Kann ein Vertreter seine Bevollmächtigung nicht durch Vorlage einer Vollmachtsurkunde nachweisen, darf der Versammlungsleiter seine Stimme, auch auf Widerspruch eines anderen Eigentümers, zurückweisen. Die Vollmacht ist stets im Original vorzulegen, Kopien oder Telefaxe genügen nicht.
Wiederholungsversammlung (Wemog) | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
# 9
Antwort vom 8. 2010 | 09:53
# 10
Antwort vom 8. 2010 | 21:33
Nun mit "Haus" meine ich unsere beiden Etagen. Der Streit besteht darin (um es zu wiederholen), dass wir seit Jahren alle Betriebskosten zahlen und die der andere Eigentümer uns mittlerweile ein paar Tausend Euronen an BK schuldet. Mag sein, dass der eine oder andere sich wegen der paar Kröten nicht streitet, wir schon. Aufgrund der ständigen Nichtzahlungen können wir die lfd. Kosten am und um das Haus, die dringend notwendigen Reparaturen etc. bald nicht mehr finanzieren. Wir sagen "das Haus", weil wir uns um alles kümmern müssen. Sicher man könnte alles laufen lassen, was solls, so sind wir aber nicht. # 11
Antwort vom 8. 2010 | 21:34
Bezgl. des Falls, dass man alles Einzeln einklagen muss, so weit sind wir auch schon... Beschlussunfähigkeit: Eigentümer verlässt Eigentümerversammlung – Infoportal für Wohnungseigentümer. na ja
# 12
Antwort vom 2. 9. 2010 | 07:08
Hallo,
ich wollte die erste Rückmeldung geben:
wir hatten gegen den negierten PKH-Beschluss sofortige Beschwerde eingelegt und dies mit dem Urteil des LG München I begründet.
In eurem Fall solltet ihr das "Restgeld" in einen guten Anwalt investieren und rigeros den Klageweg beschreiten, notfalls bis zur Zwangsversteigerung. "Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten, sollte besser zur Miete wohnen"
-- Editiert am 03. 08. 2010 21:41
# 2
Antwort vom 3. 2010 | 22:24
Auch du meine Güte
# 3
Antwort vom 5. 2010 | 13:15
Von Status: Junior-Partner (5311 Beiträge, 1975x hilfreich)
Erst rumzanken, Kosten produzieren, hinterher bereuen, dass man das Geld hätte besser in dem gemeinsamen Haus investieren können. quote: Die Versorger (Wasser, Strom, Versicherungen) halten sich an den mit den größeren Anteilen und weigern sich dies zu ändern. Die Kosten gehen ja zur Verteilung sowieso in die Hausabrechnung. Gibt es kein Hausverwalter, kein Verwaktungskonto? # 4
Antwort vom 5. 2010 | 16:48
Nein es gibt keinen 'Verwalter, das wäre es noch, dann müssten wir auch 77% der Verwaltungskosten trage, die letztendlich nur durch die 23% verursacht werden würden.
Beschlussunfähigkeit: Eigentümer Verlässt Eigentümerversammlung – Infoportal Für Wohnungseigentümer
(4) 1 Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2 Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. (1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5. (1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. (2) 1 Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. 2 Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. (3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. (3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform. (4) 1 Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein.
Speziell bei größeren Eigentümergemeinschaften geschieht das durch eine Liste, auf der sich die erschienenen Eigentümer eintragen bzw. zusätzlich eintragen, welcher andere Eigentümer sie bevollmächtigt hat. Denn Eigentümer, die nicht an der Versammlung teilnehmen wollen oder verhindert sind, können teilnehmenden Eigentümern eine Vollmacht ausstellen und konkrete Anweisungen für die Abstimmungen bei den einzelnen TOPs erteilen. Die Vollmacht sollte schriftlich erstellt werden, damit die Bevollmächtigung gegenüber dem Verwalter und anderen Eigentümern nachgewiesen werden kann. Beschlussfähigkeit ist die Eigentümerversammlung, wenn mehr als 50% der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile durch die anwesenden Eigentümer und den Vollmachten erreicht wird. Wenn einzelne Eigentümer die Versammlung vorzeitig verlassen Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung hat für jeden einzelnen Beschluss zu bestehen. Verlassen einzelne oder mehrere Wohnungseigentümer vorzeitig die Versammlung, kann das aufgrund der dadurch nicht mehr vertretenen Miteigentumsanteile dazu führen, dass für die weiteren TOPs die Beschlussfähigkeit nicht mehr gegeben ist.
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