Schritt: Ermittlung der Regelherstellungskosten auf Grundlage der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Unter Punkt 7 Anlage 1 finden Sie die entsprechenden Tabellen:
Die Standardstufen geben Auskunft über die Ausstattung der Immobilie:
Standardstufe 1 = sehr einfach
Standardstufe 2 = einfach
Standardstufe 3 = mittel
Standardstufe 4 = gehoben
Standardstufe 5 = stark gehoben
Es ergeben sich hiermit Normalherstellungskosten von 835 € pro m² Bruttogrundfläche. Diese Kosten beziehen sich jedoch auf das Jahr 2010 und müssen noch mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert werden. 2. Schritt: Ermittlung des Baupreisindexes. Die Werte hierfür findet man beim Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern. Stand 12. 01. 2020 beträgt der aktuelle Baupreisindex zum 4. Quartal 2019 115, 7. Dieser muss ins Verhältnis zum Baupreisindex von 2010 gesetzt werden, dieser hatte im Jahr 2010 den Wert 90, 0. Sachwertverfahren: So berechnen Sie den Sachwert Ihrer Immobilie. Somit beträgt der Faktor 115, 7 / 90, 0 = 1, 29. 3. Schritt: Ermittlung der Bruttogrundfläche.
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Baupreisindex Die mittels der Gebäudetyp und Standardstufe ermittelten Normalherstellungskosten beziehen sich auf das Jahr 2010. Man nennt dieses Jahr das "Basisjahr" der Tabelle. Es liefert den Zeitbezug für die Normalherstellungskosten. Bei den NHK 2010 handelt es sich somit um Kosten, wie sie anfallen würden, wenn ein Bewertungsobjekt im Jahr 2010 nochmals errichtet werden müsste. Es ist in der Regel immer ein Zeitunterschied zwischen dem Basisjahr und dem Wertermittlungsstichtag vorhanden. Nhk 2010 beispiel en. In dieser Zeit können sich die Herstellungskosten ändern, was entsprechend berücksichtigt werden muss. Der Baupreisindex, der den Verlauf der Preisentwicklung von Herstellungskosten für Gebäude repräsentiert, soll laut der SW-RL den Veröffentlichungen des statistischen Bundesamtes entnommen werden. Beispiel: Am Wertermittlungsstichtag im Jahr 2015 sind die Baukosten laut der Internetseite des statistischen Bundesamtes gegenüber dem Jahr 2010 um rd. 10 Prozent gestiegen. Damit müssten die Normalherstellungskosten von 730 EUR/m² um 10 Prozent erhöht werden, womit sich aktuelle Normalherstellungskosten von 803 EUR/m² ergeben.
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In manchen Fällen kann es vorkommen, dass Gebäudearten nicht genau zutreffen. Als Beispiel wird dort ein Gebäude herangezogen, das nur zum Teil unterkellert ist. Dann wird eine Mischkalkulation vorgenommen, bei der das Gebäude gedanklich in zwei Teile aufgeteilt wird. Nhk 2010 beispiel 2020. Der unterkellerte Anteil des Gebäudes wird dann anders berechnet als der nicht-unterkellerte Anteil und anschließend das Ergebnis prozentual miteinander verrechnet. Sachwertrichtlinie: Baupreisindex und NHK 2010 Da sich die Preise seit dem Wertermittlungsstichtag in der NHK 2010 geändert haben, müssen diese in der Immobilienbewertung entsprechend berücksichtigt werden. Hierzu wird der Baupreisindex des statistischen Bundesamtes verwendet. Sachwertrichtlinie: Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer Die Gesamtnutzungsdauer ist in Abhängigkeit des Gebäudestandards sowie der Gebäudeart in einer Tabelle enthalten. Sie dient als Orientierungswert. Die Restnutzungsdauer wird aus der Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Alter berechnet.
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Schritt: Ermittlung des Gebäudesachwerts:
Gebäudesachwert = Gebäuderegelherstellwert - Alterswertminderung
Gebäudesachwert = 193. 887 € - 28, 57% = 138. 493 €
7. Schritt: Ermittlung des vorläufigen Sachwerts:
Vorläufiger Sachwert = Gebäudesachwert + Bodenwert
Vorläufiger Sachwert = 138. 493 € + 10. 000 € = 148. SW-RL - NWB Datenbank. 493 €
8. Schritt: Ermittlung des Sachwerts:
Sachwert = Vorläufiger Sachwert * Wertzahl
Ermittlung der Wertzahl über Anlage 25 des §191 BewG:
oder aktueller über die Sprengnetter-Sachwertfaktoren von 2013 / 2014:
Bei Zugrundelegung der Faktoren der Tabelle von Sprengnetter, erhalten wir folgendes Ergebnis:
Sachwert = 148. 493 € * 0, 88 = 130. 674 €
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1995)
Stufe4: glasierte Tondachziegel, Flachdachausbildung tlw. als Dachterrassen; Konstruktion in Brettschichtholz, schweres Massivflachdach; besondere Dachformen ♥, z. Mansarden‑, Walmdach; Aufsparrendämmung, überdurchschnittliche Dämmung (nach ca. 2005)
Stufe5: hochwertige Eindeckung z. Nhk 2010 beispiel tv. aus Schiefer oder Kupfer, Dachbegrünung, befahrbares Flachdach; aufwendig gegliederte Dachlandschaft, sichtbare Bogendachkonstruktionen; Rinnen und Fallrohre aus Kupfer; Dämmung im Passivhausstandard ♥
Fenster und Außentür
Stufe1: Einfachverglasung; einfache Holztüren
Stufe2: Zweifachverglasung (vor ca. 1995); Haustür mit nicht zeitgemäßem Wärmeschutz (vor ca. 1995)
Stufe3: Zweifachverglasung (nach ca. 1995), Rollläden (manuell) ♥; Haustür mit zeitgemäßem Wärmeschutz (nach ca. 1995)
Stufe4: Dreifachverglasung ♥, Sonnenschutzglas, aufwendigere Rahmen, Rollläden (elektr.
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Die Normalherstellungskosten liegen demnach bei 485 €/m². Mit dem gleichen Baupreisindex wie beim Wohnhaus erhält man aktuelle Normalherstellungskosten von 534 EUR/m². Bei einer Brutto-Grundfläche von 20 m² ergeben sich dann Herstellungskosten von 10. 680 EUR. Berechnung der Herstellungskosten Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen ergeben sich somit wie folgt:
Marktanpassungsfaktor Um den einen nach den aktuellen Marktbedingungen realistischen Sachwert zu erhalten, wird der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor korrigiert. Diesen stellen Gutachterausschüsse zur Verfügung. Formel für das Sachwertverfahren (mit Beispiel) Nachfolgend finden Sie ein fiktives Berechnungsbeispiel zum Sachwertverfahren. NHK 2010 + Download der neuen 2021 Sachwertrichtlinie.pdf. Vorteile des Sachwertverfahrens Das Sachwertverfahren bietet eine objektive Betrachtung auf die Immobilie, da der Wert anhand des aktuellen Preisniveaus der Herstellungskosten berechnet wird. Es ist als einziges Verfahren für besondere Immobilien wie Industriegebäude oder Bahnhöfe geeignet Nachteile des Sachwertverfahrens Bei Häusertypen, die relativ neu sind (z. B. Passivhäuser) und für die es noch kaum eine Datenbasis gibt, ist diese Berechnungsmethode schwierig anzuwenden. Sachwert ist nicht gleich Verkehrswert: Faktoren wie z. die Lage werden hier nicht berücksichtigt, spielen jedoch auf dem Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle.
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