BB 1981, 706
Rechtseinheit von Bauvertrag und Grundstckskauf
Bemerkungen zur Entscheidung des BGH vom 09. 10. 1980, BB 1980 S. 1770*
Von Rechtsanwalt Dr. Ekkehart Reinelt, Mnchen
Stichworte: Beurkundungspflicht / Bauwerkvertrag /Grundstckskauf
/Rechtseinheit /Keine Beurkundungspflicht des Bauwerkvertrags beim
Bauherrenmodell /Unterschiede zum Bautrgerfall
1. Erweiterung der Beurkungspflicht durch den Bundesgerichtshof
Seit lngerem hat der BGH bekanntlich den Anwendungsbereich des 313
BGB in mehrfacher Hinsicht erweitert. Zum einen wurde der Umfang der Beurkundungspflicht nach 313 BGB
formal, insbesondere hinsichtlich der Anlagen von Vertrgen, stark
ausgedehnt, eine Entwicklung, die schlielich zu dem am 27. 02. Bauvertrag vor grundstückskauf notarkosten. 1980 in Kraft
getretenen Gesetz zur nderung und Ergnzung beurkundungsrechtlicher
Vorschriften gefhrt hat. Zum anderen erstreckt die Rechtsprechung zunehmend die
Beurkundungspflicht nach 313 BGB materiell aus Grnden des
Sachzusammenhangs auf Vertrge, die an sich nicht formbedrftig sind,
jedoch in irgendeiner Weise mit formbedrftigen Rechtsgeschften
zusammenhngen (beispielsweise Geschftsbesorgungsvertrge nach 675
BGB).
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Bauvertrag Vor Grundstückskauf Steuerlich Absetzbar
Diese Einheit, die nicht bereits daran scheitert, da an jedem der
Rechtsgeschfte verschiedene Parteien beteiligt sind, kann nach Auffassung
des BGH bejaht werden, wenn nach der erkennbaren Absicht wenigstens einer
der Parteien deutlich wird, da der Bauvertrag und der Grundstcksvertrag
miteinander stehen und fallen sollen, also eine Verknpfungsabsicht
hinsichtlich beider Vertragswerke besteht. Ob in diesem Sinne eine rechtliche Einheit der Vertragszwecke mit der
Folge der Beurkundungspflicht auch des Bauwerkvertrags oder lediglich eine
tatschliche bzw. wirtschaftliche Verknpfung vorlgen, sei Frage des
Einzelfalls. Bauvertrag vor grundstückskauf kostenlos. Klare Kriterien zur Abgrenzung dieser rechtlichen von der tatschlichen
oder wirtschaftlichen Einheit liefert das Gericht nicht. Auch wenn der BGH
in der Begrndung nicht auf den mittelbaren Zwang zum Vertragsabschlu
abstellt, liegt die ratio der Entscheidung doch m. E. darin, da der
Bauwillige nicht bereits durch den Abschlu eines an sich formlos wirksamen
Bauvertrags, dessen Ausfhrungen nach Sachlage nur auf einem von ihm noch
zu erwerbenden Grundstcks sinnvoll ist, faktisch zum Grundstckserwerbs
gezwungen werden soll.
Bauvertrag Vor Grundstückskauf Notarkosten
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Es entspricht in der Tat langjähriger, gefestigter Rechtsprechung, dass Grundstückskaufertrag und Hausbauvertrag in einer notariellen Urkunde zusammen beurkundet werden müssen, wenn sie eine "rechtliche Einheit" bilden (BGH, Urteil vom 6. November 1980 – VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346
ff. ; Urteil vom 16. Dezember 1993 – VII ZR 25/93, BauR 1994, 239
= ZfBR 1994, 122). (Es ist auch möglich, erst den einen Vertrag notariell zu beurkunden, und danach den anderen, wenn im zuletzt beurkundeten Vertrag auf den ersten verwiesen wird, 13 a Abs. 1 BeurkG. ) Unterbleibt dies, sind beide Verträge nichtig:
Der Hausbauvertrag, weil er als Teil des Grundstückskaufvertrag nicht notariell beurkundet wurde ( § 311 b Abs. Bauvertrag vor grundstückskauf steuerlich absetzbar. 1 Satz 1 BGB), und der Grundstücksaufvertrag, weil er nur unvollständig - ohne den Hausbauteil - beurkundet wurde, und damit als mit diesem Inhalt nicht wirklich gewollter, sog.
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